イッサ研究所

会社員や転職者や起業家などに役立つ情報を発信するブログです。

なぜ、新築ワンルームマンションの投資はやってはいけないのか?

ども、ブロガー講演家のイッサです。

 

今回のテーマは、なぜ、新築ワンルームマンションの投資はやってはいけないのか?です。

 

 

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絶対やってはいけない新築ワンルームマンション投資

よく電話で新築ワンルームマンションを買いませんか?って営業してくるやつです。

 

今度営業で買いませんか?ってきたらこう言ってやってください。

 

そんなに儲かるんやったら、あなたは買っているのですよね?って聞いたら、答えられないですよ。

 

絶対買っていませんよ。

 

そんなにもうかるんやったら、会社で買って運用した方が抜群に利益出せます。自分たちは買わずに営業して他の人に買わすんだから儲かるはずがない。

 

よくある誤解は、35年のローンを払い終わったら、年金みたいに家賃を受け取れるので、いいのではないかと勘違いしている人が多いです。

 

なぜ、儲からないのか?徹底的に考察していきます。

 

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新築ワンルームマンション購入は節税になる?

結論からいうと節税にはなりません。

 

新築ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造なので、法定耐久年数は47年になります。

 

例えば、2000万円の新築ワンルームマンションを購入して、土地代が500万円だとしたら、建物の値段が1500万円とします。

 

これを47年かけて均等償却していきますので、年間で32万円ほどしか所得控除になりません。

 

これはちょっとは節税になりますけど、微々たる控除なので節税と言えないです。

 

リスクの方が大きいので節税のために購入するのはやめましょう。

 

新築ワンルームマンションに資産価値はない?

結論からいうと資産価値はありません。

 

これはびっくりしますが、新築ワンルームマンションを購入した途端に、債務超過になります。

 

買った途端に値段が下がります。

 

例えば、2000万円で買ったとしたら、売った会社の利益が300万円のせていますので、中古相場は1700万円ぐらいになります。

 

買ってすぐ売ったとしても、1700万円でしか売れないので、300万円はロスになります。しかも、ローンで買っていると、銀行の担保評価は1400万円でしかみてくれないので、600万円もロスになります。

 

購入した後に、失敗だから売ろうとしても、自分で差額分の300万円を補填しないと、ローンが完済できなくなります。

 

新築ワンルームマンションはサブリース(家賃保証)があるので、空室の心配がない?

これはもう大手不動産会社はやってくるのですが、1年間ぐらい補償してあとは、契約をいきなり打ち切り家賃補償をしなくなります。

 

この時になって騙されたと思っても遅いのです。

 

最長でも10年で10年以内に打ち切られる可能性はすごく高いです。

 

しかも2年毎に家賃の額は変更できるような内容で契約してきますので、気をつけましょう。

 

35年間同じ家賃で補償してくれるわけではないので、信用してはいけません。

 

実際に新築ワンルームマンションの購入した時の収支を考察してみましょう

物件の価格を2000万円としたら、サブリース保証家賃66,600円/月(相場家賃は8万円)です。

 

物件はローンで買いますので、金利2.2%、35年返済、返済約82万円になります。

 

もちろん、投資になりますので、住宅ローンのような格安ローンは使えません。住宅ローンが使えるのは、自分が住む住宅だけになります。

 

諸経費は管理費、修繕積立費、固定資産税、火災保険料などです。

 

収入80万円/年ー返済82万円/年ー諸経費約26万円/年=▲28万円

 

毎月、約23,000円の持ち出しになります。

 

これはあくまで、家賃保証してくれたら、良いですけど、途中で家賃保証が打ち切られたら、空室になって持ち出しがすごく増えますね。

 

実はこの経費には、購入時の経費は含まれていません。実際には、登録免許税、保存登記、抵当権設定料、不動産所得税3%がかかりますので、大体物件価格の5%くらいが初期費用になります。

 

この例でいきますと、100万円ぐらいの経費がかかります。

 

新築ワンルームマンションを買わずに毎月積み立てした方が有利?

新築ワンルームマンションは35年後に価格2000万円で買った物件が2500万円で売れないと得だと言えません。

 

毎月23,000円の積み立て預金、金利3%、半年複利、配当課税20%で運用すると35年後には1,508万円になります。

 

これは税金を引いてもらえる額です。

 

こう考えると、新築ワンルームマンションを買うのはリスクしかありません。実は毎月23,000円積み立てしておく方が有利です。

 

なので、新築ワンルームマンション投資はしてはいけないのです。